Kwaterunek - sposób na deficyt lokalowy i polityka upaństwawiania nieruchomości.
   
     


under construction  
w trakcie budowy 10/2010

Jesteś osobą na tej stronie.

stat4u



Pojęcie kwaterunku - sytuacja właścicieli nieruchomości.

Opracowań dotyczących powojennych wywłaszczeń nieruchomości, aktów prawnych będących ich podstawą, w tym opracowań na temat Dekretu Warszawskiego zwanego dekretem Bieruta, można znaleźć w Internecie wiele. Obszernych opracowań na temat kwaterunku i jego następstw, po za nielicznymi wzmiankami, nie napotkałem. Fakt ten oraz sytuacja osobista spowodowały, że zdecydowałem się zgłębić temat, a wyniki opublikować w formie opracowania.

W 1945 roku władza ludowa, oficjalnie w ramach strat wojennych w materii mieszkaniowej i odbudowy zasobu mieszkaniowego, a w rzeczywistości kontynuując, pod tym pretekstem, proces niszczenia polskich wartości narodowych, między innymi poprzez pozbawienie właścicieli majątków (upaństwowienie dotychczasowej własności prywatnej), wydała Dekret "o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu". Dekret ten stał w sprzeczności z wartościami konstytucyjnymi. Naruszał on, bowiem najwyższe z praw rzeczowych - własność. Właściciel nie mógł w sposób swobodny dysponować swoją nieruchomością co gwarantowało mu prawo własności. Ponadto nie mógł on pobierać pożytków ze swojej nieruchomości. Pobieranie pożytków jest również zagwarantowane przez prawo własności. W rzeczywistości właściciele budynków mogli korzystać z jednego mieszkania w budynku. Reszta pomieszczeń przydzielana była przez organy Krajowej Rady Narodowej osobom, które złożyły odpowiednie wnioski. Krajowa Rada Narodowa, mówiąc dzisiejszym językiem, wynajmowała prywatne mieszkania z zasobu prywatnego. Umowa najmu nawiązywała się z mocy prawa w chwili wydania decyzji – skierowania do zamieszkania. Właściciel nie miał wpływu na wydanie decyzji. Nie był traktowany jak strona postępowania w myśl dzisiejszych przepisów. Powyższe było upaństwowieniem prywatnych dóbr. Upaństwawianie było domeną krajów ludowych i ustroju socjalistycznego, w których nie było miejsca na własność prywatną. Nie można powiedzieć, że własność prywatna nie występowała w ogóle w ustroju socjalistycznym ale była mocno zmarginalizowania. Wszystko było państwowe, społeczne i wspólne. Prowadziło to do licznych nadużyć na wszystkich szczeblach władzy i w społeczeństwie. Nikt nie był za nic odpowiedzialny bo wszystko było wspólne. Kto próbował postępować inaczej wyłamywał się z mas ludowych, działał przeciw nim. Tak to było postrzegane. Zasady te dotyczyły zarówno nieruchomości budowlanych ale również nieruchomości gruntowych (reforma rolna). Powyższe odcisnęło swoje piętno nawet na nagrobkach dawnych właścicieli gdzie nie można już było pisać właściciel ziemski. Rodziny chcąc zaznaczyć swą dawną pozycję społeczną kuły na nagrobkach inskrypcje np. "były właściciel ziemski". W ten sposób zrównano wszystkie grupy społeczne – pozbawiając je tożsamości. Powyższe odnosi się również do nieruchomości, która była traktowana jak wspólna. Dbałość o nieruchomość była, mówiąc najdelikatniej, niska. Nieruchomości ulegały znacznej degradacji. Ciężar związany z ich utrzymaniem przerzucono na właścicieli. Późniejsze ustawodawstwo kontynuował trendy wyznaczone przez władzę ludową. Mam tu na myśli Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001r. (Dz.U. 2001 nr 71, poz. 733). Taka sytuacja doprowadziła do swoistego porzucania nieruchomości przez właścicieli gdyż nie widzieli sensu w łożeniu na nieruchomość, która w sposób niesformalizowany lecz de facto, przestała być ich własnością. Nie prowadzono postępowań o stwierdzenie nabycia spadku przez następców prawnych właścicieli, gdyż obciążeni byliby oni takim samym obowiązkiem utrzymania nieruchomości. Wreszcie dla zabezpieczenia swoich bliskich, a czasem zupełnie nieświadomie, rozpowszechniane były przez właścicieli, a zarazem przyszłych spadkodawców, informacje „o zabraniu nieruchomości przez Państwo” czy o wywłaszczeniu. Skutkowało to i do dziś skutkuje niewiedzą o prawie do nieruchomości, przez uprawnionych do dziedziczenia, utrzymywaniem stanu nieformalnego wywłaszczenia, doprowadzaniu do ruiny nieruchomości. W tym miejscu należy zauważyć, że chodzi tu w dużej mierze o nieruchomości zabytkowe, których po wojnie pozostało tak niewiele. Z ustawodawstwa i działań Państwowych wynika, że Państwu nie zależy na zalegalizowaniu obecnego stanu. Co więcej w dalszym ciągu w nieruchomościach podlegających w przeszłości kwaterunkowi meldowani są nowi mieszkańcy bez zgody właścicieli. W tym miejscu trzeba położyć nacisk na dwa słowa zgodę i właścicieli. Ustawa o ewidencji ludności i dowodach osobistych dokonanie meldunku uzależnia od zgody właściciela nieruchomości. Mimo twierdzeń przeciwnych formułowanych czasem przez urzędników, ustawa w tym zakresie nie zmieniła swojego brzmienia od chwili jej uchwalenia. Tymczasem wydziały meldunkowe stosują praktykę polegającą na meldowaniu lokatorów na podstawie własnej zgody na dokonanie meldunku. Takie działanie jest niezgodne z prawem. Jest to swoista droga na skróty, która, moim zdaniem, w demokratycznym państwie prawnym nie powinna mieć miejsca. Istnieją środki prawne, które w dużej mierze mogłyby doprowadzić do przejęcia na rzecz Gmin nieruchomości opuszczone czy nieruchomości, których właściciele nie interesują się nimi lub, o których istnieniu nie wiedzą. Prawo przewiduje możliwość wszczęcia postępowania spadkowego przez każdego, kto ma w tym interes prawny. Gminy jednak nie prowadzą postępowań spadkowych bo postępowania tego typu obarczone są, z ich punktu widzenia, zbyt dużym ryzykiem. Ryzykiem w postaci ujawnienia następców prawnych, podczas wszczętego postępowania spadkowego. Jest jeszcze jeden powód, dla którego Gminy nie prowadzą postępowań spadkowych. Jest nim obawa ujawnienia się następców prawnych właścicieli nieruchomości po przeprowadzenia postępowania spadkowego na rzecz Gminy i po poniesieniu przez Gminę nakładów na nieruchomość. Pominięty w postępowaniu spadkowym następca prawny właściciela może wznowić postępowanie spadkowe i domagać się zmiany postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Oczywiście czas na takie wznowienie jest ograniczony przepisami prawa. Niemniej jest ono dopuszczalne. Warto w tym miejscu poddać refleksji dwa stanowiska. Z jednej strony właściciel nieruchomości musiał latami ponosić ciężary utrzymania nieruchomości wykorzystanej na rzecz Gminy nie mając żadnej gwarancji, że kiedykolwiek odzyska faktyczne władztwo nad całością nieruchomości, z drugiej strony podobne ciężary dla Gminy są nie do przyjęcia. Należy zwrócić uwagę, że mówimy tu o ciężarach finansowych koniecznych remontów nieruchomości. Remontów, które są niezbędne w wyniku wyeksploatowania nieruchomości używanych na rzecz Gmin. Skutecznie przeprowadzone postępowanie spadkowe przez spadkobierców też obarczone jest ryzykiem. Gminy w sytuacji wpisu nowych właścicieli do Księgi Wieczystej nieruchomości i Rejestru Gruntów występują z roszczeniem o zwrot nakładów na utrzymanie nieruchomości a także o zaległe podatki związane z nieruchomością. W myśl Dekretu w przypadku niełożenia przez właściciela na utrzymanie nieruchomości odpowiednie organy mogły wyłożyć na ten cel środki i obciążyć hipotekę nieruchomości. W moim odczuciu najsprawiedliwiej byłoby, aby wzajemne roszczenia związane z użytkowaniem nieruchomości na rzecz Gminy (Państwa) i obciążeń hipotecznych oraz podatkowych ulegały zniesieniu. Uważam, że takie rozwiązanie było by zgodne z zasadą słuszności i sprawiedliwości społecznej i powinno znaleźć przełożenie na działania ustawodawcze. Od chwili wprowadzenia do obrotu prawnego Dekretu z mocą ustawy "o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu", jak wspomniano wcześniej, wszelkie sprawy związane z najmem nieruchomości przejęła władza kwaterunkowa, która została w tym celu powołana jako organ Rady Narodowej. Władza decydowała o tym czy dany najemca może mieszkać w konkretnej nieruchomości. Właściciel nie miał wpływu na wybór najemcy. Najemca musiał spełniać warunki wymienione w dekrecie. Sytuacja taka prowadziła do licznych nadużyć. W sytuacji powojennego zubożenia urzędnik wystawiony był on na nie lada pokusy. Urzędnik decydował o możliwości zamieszkania i kierował najemcę do konkretnej nieruchomości. Istniała oczywiście uprzywilejowana grupa nieruchomości, które z kwaterunku były wyłączone. Były nimi budynki przedstawicielstw dyplomatycznych, budynki należące do ustawowo uznanych w Polsce wyznań religijnych, a także budynki wyłączone spod przepisów dekretu na podstawie innych ustaw. Przepisy Dekretu pozwalały władzy kwaterunkowej na przebudowywanie nieruchomości w celu utworzenia większej ilości samodzielnych lokali. Art. 9 Dekretu pozwalał na dokonanie przebudowy nieruchomości i wskazywał, używając dzisiejszej nomenklatury, inwestora prac budowlanych. Wydawać by się mogło, że skoro Państwo nakazywało udostępnić prywatne nieruchomości w celu zapewnienia mieszkań dla ludności powojennej Polski, która w owym czasie nie miała dachu nad głową, a żądanie takie kierowane do prywatnych osób było żądaniem bardzo wysokim, to koszty potrzebne do dostosowania budynków przejmie na siebie Państwo. Otóż nie. Koszty takich adaptacji ponosił właściciel nieruchomości. Jeżeli nie wywiązał się z nałożonego nań obowiązku władza kwaterunkowa za pośrednictwem władzy budowlanej dokonywała stosownych adaptacji. Wydatki poniesione przez Państwo na wykonanie wspomnianych prac budowlanych wpisywane były do księgi wieczystej nieruchomości obciążając jej hipotekę o czym nadmieniałem wcześniej. Nikt nie pytał właściciela o zgodę, gdyż nie była ona wymagana przez ówczesne prawo. Z punktu widzenia dzisiejszego prawodawstwa sytuacja taka wydaje się absurdalna. Jednak ówczesne prawo za pośrednictwem opisywanego Dekretu dawało taką możliwość. Dlatego, tak jak napisałem na wstępie, przepisy wskazanego Dekretu kolejny raz godziły w podstawowe wartości konstytucyjne odbierając właścicielowi prawo decydowania o kształcie swojej własności poprzez możliwość naruszania substancji jego nieruchomości. Ponadto przepisy te swoiście „przemycały” możliwość wywłaszczania nieruchomości. Często okazywało się, że obciążenia hipoteczne będące wynikiem wpisów dokonanych w wyniku przebudowy nieruchomości bądź jej utrzymania przewyższały wartość nieruchomości. Można w tym miejscu wątpić aby jednorazowe obciążenia prowadziły do wywłaszczenia nieruchomości. Należy wskazać, że Dekret miał mieć charakter przejściowy. Nie oznaczono jednak, w samej treści aktu, czasu na jaki został on wprowadzony do porządku prawnego. W związku z powyższym obowiązywał do 2005 roku czyli 60 lat. Mimo osiągnięcia celu w jakim został uchwalony obowiązywał on dalej. Jak to u nas w kraju bywa cel można zmienić mimo, iż literalnie nie wynika to z aktu prawnego. Dekret stał się więc swoistą metodą na deficyt lokalowy Gmin spowodowany powolnym rozwojem budownictwa. Wygodnie było utrzymywać jego przepisy. Mieszkanie oddane w najem kwaterunkowy nosiło miano pomieszczenia sublokatorskiego. Umowy najmu podlegały kontroli urzędowej. Istniał podział na kilka grup społecznych, które mogły zamieszkiwać w mieście. Cytując art. 4 ust. 1 dekretu, w miastach i osiedlach objętych publiczną gospodarką lokalami, samodzielne mieszkania i pomieszczenia sublokatorskie mogły zajmować wyłącznie osoby mające prawo uzyskania przydziału mieszkania lub pomieszczenia sublokatorskiego w mieście. Ust. 2 tegoż samego artykułu wskazywał owe grupy społeczne mogące biegać się o prawo przydziału mieszkania lub lokalu sublokatorskiego. Byli to:

  1. posłowie do Krajowej Rady Narodowej,
  2. zatrudnieni we władzach państwowych, oświacie i przedsiębiorstwach państwowych,
  3. wojskowi ale tylko tych oddziałów, które w danym mieście stacjonowały,
  4. organy władzy ustrojowej i wykonawczej miasta oraz instytucji publiczno prawnych,
  5. duchowni wyznań zatwierdzonych przez Państwo,
  6. zatrudnieni w Związku Rewizyjnym Spółdzielni Rzeczypospolitej Polskiej i jej przedstawicielstw,
  7. członkowie związków zawodowych i organizacji społecznych,
  8. wykonujący wolny zawód, zarejestrowani na terenie miasta,
  9. osoby prowadzące gosp. rolne lub warzywniczo – ogrodnicze lub zatrudnione w tym gospodarstwie,
  10. osoby prowadzące zakłady przemysłowe, handlowe i rzemieślnicze lub osoby zatrudnione w tych zakładach,
  11. młodzież pobierająca naukę w szkołach wyższych, średnich i zawodowych.

Można się pokusić o stwierdzenie, że przepisy Dekretu nie zostały wprowadzone w celu w nim wskazanym. Świadczy o tym grupa osób, dla których sensu stricte Dekret został wprowadzony, poza innymi celami wskazanymi wcześniej. Nie występują tu osoby bezrobotne czy bezdomne czyli najpopularniejsza grupa ludzi powojennej Polski, a występują grupy społeczne związane z ówczesnym ustrojem państwowym. Te bowiem grupy najczęściej korzystały z prawa jakie dawał im Dekret. Ciężko było otrzymać mieszkanie choćby sublokatorskie pracownikowi gospodarstwa o charakterze rolniczym, zakładu przemysłowego czy uczniowi. Również bardzo rzadko przyznawano mieszkania innym osobom, choć taką możliwość dawał art. 4 ust. 3 Dekretu. Powyższe potwierdza szczególne traktowanie osób zatrudnionych w przedsiębiorstwach państwowych, samorządowych lub będących pod zarządem państwowym, przedsiębiorstw o charakterze społecznym lub działających w interesie publicznym. Szczególne traktowanie, poza prawem pierwszeństwa, a nawet wyłączności, najmu przejawiało się w zapisach dekretu dotyczących nakazu udostępniania przez właściciela najemcy urządzeń gospodarstwa domowego. Było to kolejne pogwałcenie konstytucyjnej zasady własności. Powierzone rzeczy ulegały zużyciu, często w bardzo szybkim czasie. Zużyte przedmioty gospodarstwa domowego nie podlegały w późniejszym czasie zwrotowi. Państwo nie pokrywało kosztów odtworzeniowych zużytych przedmiotów. Cały ciężar dostarczenia mieszkania i wyposażenia go został przerzucony na jednostkę – właściciela nieruchomości obciążonej. Obciążonej zapisami Dekretu. Właściciel został sprowadzony do roli nadzorcy i administratora nieruchomości. Pobierał on, ograniczone pożytki z najmu. Szacuje się, że wysokość pobieranych przez właściciela świadczeń z tytułu najmu stanowiła zaledwie 7% rynkowej ceny najmu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zaraz po wejściu w życie Dekretu nie obowiązywał on we wszystkich miastach Polski. Wprowadzono go w Warszawie, Łodzi, Poznaniu, Katowicach, Krakowie, Gdańsku i Lublinie. W związku z tym istniał jeszcze wtedy rynek najmu nieruchomości. Na tyle duży, że ceny nieruchomości były jeszcze cenami wolnorynkowymi. Pisząc o 7% wartości najmu regulowanego mam na myśli jego stosunek do wolnorynkowych cen nieruchomości. W latach późniejszych po rozszerzeniu zasięgu oddziaływania Dekretu oraz wprowadzeniu jego zapisów w innych miastach na zasadach przewidzianych w Dekrecie a co za tym idzie mocnemu zubożeniu prywatnego zasobu lokalowego ceny najmu w sposób znaczący uległy podwyższeniu. Wracając do osoby właściciela. Był on rozliczany przez władze z należytego utrzymania budynku. Musiał dbać o czystość w lecie i zimie, oraz utrzymywać budynek w stanie pozwalającym na zamieszkanie.

 

 
 
 
   
      Wszelkie prawa zastrzeżone. Maciej Waś 2009 rok.